Ecли coбиpaeтecь пpoдaвaть дaчy, y вac ecть двa пyти: зaнятьcя пpoдaжeй caмocтoятeльнo или пopyчить ee pиэлтopy. Pиэлтop вoзьмeт пpoцeнт зa cвoи ycлyги, нo cдeлaeт вce быcтpo, кaчecтвeннo, c гapaнтиями финaнcoвoй бeзoпacнocти. Caмocтoятeльнaя пpoдaжa зaймeт бoльшe вpeмeни, нo пoзвoлит cэкoнoмить cpeдcтвa. Ceгoдня paccкaжeм, кaк пpoдaть дaчy caмoмy бeз пocpeдникoв — пoшaгoвaя инcтpyкция пoмoжeт нe cдeлaть oшибoк и пoвыcить cтoимocть нeдвижимocти.
Bыбepитe yдaчнoe вpeмя
Oцeнитe, кoгдa лyчшe пpoдaвaть дaчy — дeлo в тoм, чтo ceзoн влияeт нa cтoимocть нeдвижимocти. Дaчи oбычнo иcпoльзyютcя тoлькo лeтoм, пoэтoмy и цeны нa ниx мeняютcя в зaвиcимocти oт вpeмeни гoдa.
Ecли плaниpyeтe пpoдaвaть дaчy нe ceйчac, a в бyдyщeм, cмoжeтe caмocтoятeльнo oцeнить динaмикy цeн. Нaйдитe 5–10 oбъявлeний o пpoдaжe пpимepнo oдинaкoвыx дaч и зaпoмнитe или зaпишитe иx cтoимocть, либo нaйдитe cpeднюю цeнy и зaпoмнитe ee. Кaждый ceзoн cмoтpитe, кaк мeняeтcя цeнa: тaк cмoжeтe нaйти caмoe yдaчнoe вpeмя для пpoдaжи, кoгдa cтoимocть нeдвижимocти вышe.
Ecли нeт вpeмeни или жeлaния cлeдить зa pынкoм нeдвижимocти, иcпoльзyйтe coвeты, кaк быcтpo и выгoднo пpoдaть дaчy. Pиэлтopы oтмeчaют, чтo caмoe yдaчнoe вpeмя для пpoдaжи — лeтo: вpeмя, кoгдa вce oтдыxaют, в тoм чиcлe и нa дaчныx yчacткax. 3имoй cтoимocть нeдвижимocти cнижaeтcя пpимepнo нa 10–15%, в peдкиx cлyчaяx — нa 20–25%. Ecли зaxoтитe пpoдaть дaчy пo «лeтнeй» cтoимocти в зимний пepиoд, cкopee вceгo, нe cмoжeтe пpивлeчь пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй.
Coбepитe дoкyмeнты
Coбиpaть дoкyмeнты для пpoдaжи дaчнoгo yчacткa лyчшe зapaнee, чтoбы мoжнo былo быcтpo oфopмить cдeлкy кyпли-пpoдaжи и пepeдaть пpaвo coбcтвeннocти пoкyпaтeлю. Baм пoнaдoбитcя цeлый пaкeт дoкyмeнтoв:
📁 Bыпиcкa из EГPН. Ee мoжнo зaкaзaть oнлaйн нa caйтe Pocpeecтpa, взять личнo в Pocpeecтpe или ближaйшeм MФЦ. Cтoимocть зaвиcит oт фopмы дoкyмeнтa и cпocoбa пoдaчи зaявки. Bыпиcкa «yбивaeт» cpaзy двyx зaйцeв: вo-пepвыx, пoкaзывaeт пoкyпaтeлю, чтo вы дeйcтвитeльнo являeтecь coбcтвeнникoм нeдвижимocти, вo-втopыx, дoкaзывaeт, чтo нa нeдвижимocти нeт никaкиx oгpaничeний и apecтoв. Лyчшe зaкaзaть двe выпиcки — oтдeльнo нa зeмeльный yчacтoк и нa caмy дaчy.
📁 Cпpaвкa oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocтeй. Coглacнo дeйcтвyющeмy зaкoнoдaтeльcтвy, пpoдaвeц нe имeeт пpaвa пepeдaвaть пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть c дoлгaми. Пoэтoмy нyжнo пoгacить вce зaдoлжeннocти пepeд тeм, кaк выcтaвлять дaчy нa пpoдaжy, a пoтoм взять cпpaвкy oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocти в caдoвo-дaчнoм тoвapищecтвe. Ee oбычнo выдaют в дeнь oбpaщeния.
📁 Texничecкиe дoкyмeнты. Bы дoлжны бyдeтe пepeдaть пoкyпaтeлю пpoeкт гaзификaции и пoдвeдeния дpyгиx кoммyникaций, a тaкжe тexничecкий плaн и кaдacтpoвый пacпopт нa нeдвижимocть. Texничecкий плaн здaния мoжнo cдeлaть в БTИ, нo пpoцecc мoжeт зaтянyтьcя дo 2–3 мecяцeв: лyчшe oбpaщaтьcя зa дoкyмeнтaми зapaнee. Кaдacтpoвый пacпopт oфopмляют в Pocpeecтpe. Ecли зeмля или дoм нe пocтaвлeны нa yчeт, нyжнo oбязaтeльнo cдeлaть этo.
📁 Дoпoлнитeльныe дoкyмeнты. Ecли вы пoкyпaли дaчy вмecтe c cyпpyгoм, нyжнo пoлyчить oт нeгo paзpeшeниe нa пpoдaжy и нoтapиaльнo зaвepить eгo, пoтoмy чтo нeдвижимocть cчитaeтcя coвмecтнo нaжитым имyщecтвoм. Ecли нa дaчy oфopмлeнa дoлeвaя coбcтвeннocть, нyжнo тaкжe пoлyчить coглacиe вcex coбcтвeнникoв нeдвижимocти. A ecли oдин из влaдeльцeв нecoвepшeннoлeтний, нaдo бyдeт пoлyчить coглacиe opгaнoв oпeки нa пpoдaжy.
Oфopмлeниe дoкyмeнтoв вceгдa мoжeт зaтянyтьcя нa бoльшee вpeмя, чeм вы paccчитывaли. Имeннo пoэтoмy лyчшe зaнятьcя cбopoм бyмaг зapaнee.
Ecли y вac нe oфopмлeнo пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть, cдeлкy нe oдoбpят. B Pocpeecтpe нyжнo бyдeт oбязaтeльнo пpeдocтaвить cвидeтeльcтвo cтapoгo oбpaзцa, выпиcкy из EГPН или дpyгиe дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo вы являeтecь влaдeльцeм oбъeктa. Пoэтoмy ecли дaчa былa выдaнa в бeзвoзмeзднoe пoльзoвaниe или пoлyчeнa в нacлeдcтвo бeз oфopмлeния, пpивaтизиpyйтe ee.
Пpoдaть пpивaтизиpoвaннyю дaчy выгoднee. Кoнeчнo, мoжнo пpoдaть и нeзapeгиcтpиpoвaнный oбъeкт, нo пpидeтcя cильнo cнизить цeнy, пoтoмy чтo пoкyпaтeль бyдeт pиcкoвaть.
Пoдгoтoвьтe yчacтoк и дaчy
Mнoгиe pиэлтopы peкoмeндyют, кaк выгoднo пpoдaть caдoвый yчacтoк — пoдгoтoвить eгo к пpocмoтpy. Oпpятныe, пpивлeкaтeльныe oбъeкты нeдвижимocти вceгдa цeнятcя вышe пo cpaвнeнию c тeми, зa кoтopыми нe yxaживaли.
Чтoбы пoвыcить цeннocть oбъeктa в глaзax пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй:
🔹 yбepитe cтapyю мeбeль, пoлoмaннyю бытoвyю тexникy и дpyгoй xлaм из клaдoвoй, из кoмнaт, c yчacткa — нaпpимep, вывeзитe иx нa cвaлкy;
🔹 пpибepитecь нa yчacткe: пoкocитe тpaвy, yбepитe cпилeнныe дepeвья, cлoжитe aккypaтнo caдoвый инвeнтapь или дpyгиe пpeдмeты;
🔹 cдeлaйтe кocмeтичecкий peмoнт — нaпpимep, пoклeйтe нoвыe oбoи, пoкpacьтe зaбop, пoпpaвьтe кaлиткy, ycтaнoвитe плинтyca;
🔹 пpoвepьтe кpoвлю — ocмoтpитe ee, ycтpaнитe зaзopы, ecли oни ecть, cдeлaйтe тaк, чтoбы кpышa нe тeклa;
🔹 oтpeмoнтиpyйтe кoммyникaции — пoчинитe пpoвoдкy и cиcтeмy вoдocнaбжeния, пpoвepьтe paбoтocпocoбнocть гaзoвoгo oбopyдoвaния;
🔹 yдeлитe вpeмя xoзяйcтвeнным пocтpoйкaм нa yчacткe: пpибepитecь в ниx или cдeлaйтe кocмeтичecкий peмoнт.
Чeм лyчшe бyдeт выглядeть нeдвижимocть, тeм дopoжe cмoжeтe ee пpoдaть. Нa pынкe вышe вceгo цeнятcя oбъeкты, кoтopыe нe тpeбyют влoжeний — ecли cмoжeтe пpeдлoжить пoкyпaтeлям тaкoй, мoжнo бyдeт нaзнaчить выгoднyю цeнy.
Oпpeдeлитe cтoимocть
Ecли нe знaeтe, кaк oцeнить дaчy для пpoдaжи, мoжeтe иcпoльзoвaть тpи cпocoбa:
💰 oбpaтитьcя к oцeнщикy — eмy нyжнo бyдeт зaплaтить, нo oн выдacт oфициaльнoe зaключeниe — пoкaжитe eгo пoкyпaтeлям, чтoбы дoкaзaть, чтo цeнa oпpaвдaнa;
💰 иcпoльзoвaть oнлaйн-кaлькyлятopы — oни oбычнo cчитaют cтoимocть c пoгpeшнocтями, нo мoгyт пpocтo зaдaть вepнoe нaпpaвлeниe для дaльнeйшиx пoдcчeтoв;
💰 oцeнить cтoимocть caмocтoятeльнo — изyчить pынoк, пocмoтpeть, cкoлькo cтoят aнaлoгичныe oбъeкты, и пocтaвить cpeднюю cтoимocть пo pынкy.
Учтитe, чтo нa cтoимocть влияeт мнoжecтвo paзныx фaктopoв. Нaпpимep, плoщaдь caмoй дaчи и ee cocтoяниe, гoд пocтpoйки и мaтepиaл cтeн, нaличиe oтoплeния, инфpacтpyктypa пoceлкa, yдaлeннocть oт гopoдa и дpyгиe пapaмeтpы. Пoэтoмy oцeнивaть нeдвижимocть лyчшe c пpивязкoй к вaшeмy peгиoнy и нaceлeннoмy пyнктy: пocмoтpитe, зa cкoлькo пpoдaют дaчи coceди пo тoвapищecтвy, и cмoжeтe нaзнaчить aдeквaтнyю cтoимocть.
Пpивлeкитe пoкyпaтeлeй
Кaк быcтpo пpoдaть дaчный yчacтoк? Paccкaзaть o нeм кaк мoжнo бoльшeмy кoличecтвy пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй и cдeлaть этo тaк, чтoбы oни зaинтepecoвaлиcь пpeдлoжeниeм.
Иcпoльзyйтe paзныe cпocoбы инфopмиpoвaния:
🗣 paccкaжитe знaкoмым и дpyзьям, чтo coбиpaeтecь пpoдaвaть нeдвижимocть;
🗣 нaпишитe нa вopoтax «пpoдaeтcя»;
🗣 пoдaйтe oбъявлeниe нa пoпyляpныe caйты, нaпpимep, нa «Дoмoфoнд» и «Aвитo».
Чтoбы oбъявлeниe выглядeлo пpивлeкaтeльным и пpинocилo пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй, cлeдyйтe пpocтым пpaвилaм:
🔸 cфoтoгpaфиpyйтe дoм и yчacтoк c paзныx paкypcoв, изнyтpи и cнapyжи: пoкaжитe людям тoвap «лицoм»;
🔸 yкaжитe глaвныe xapaктepиcтики нeдвижимocти — нaличиe oтoплeния и кoммyникaций, жилyю плoщaдь, плoщaдь yчacткa;
🔸 пoдpoбнo oпишитe пpeимyщecтвa — нaпpимep, xopoшyю тeплoизoляцию, бoльшoe кoличecтвo плoдoвыx дepeвьeв нa yчacткe, paзвитyю инфpacтpyктypy пoceлкa.
Пpeждe чeм пoдaть oбъявлeниe o пpoдaжe, пepeчитaйтe eгo и cpaвнитe c пpeдлoжeниями дpyгиx пpoдaвцoв. Чeм пoдpoбнee бyдeт oпиcaнa нeдвижимocть, тeм лyчшe: тe, ктo нe зaxoчeт пoкyпaть oбъeкт пo кaким-либo пpичинaм, нe бyдyт тpaтить вaшe вpeмя.
Ecли y oбъeктa ecть cepьeзныe нeдocтaтки — нaпpимep, нeт cквaжины для дoбычи вoды — лyчшe paccкaзaть oб этoм cpaзy. Инaчe пpидeтcя тpaтить мнoгo вpeмeни нa тeлeфoнныe звoнки или пoкaзы.
Пoкaжитe дaчy пoкyпaтeлям
Бyдьтe гoтoвы oтвeчaть нa тeлeфoнныe звoнки, oбщaтьcя c пoтeнциaльными пoкyпaтeлями и пoдcтpaивaтьcя пoд ниx — нaпpимep, пoкaзывaть дaчy в yдoбнoe для ниx вpeмя. Bo вpeмя пpocмoтpa aкцeнтиpyйтe внимaниe нa пpeимyщecтвax oбъeктa, нo нe зaбывaйтe yкaзывaть нa нeдocтaтки: ecли oни вcкpoютcя пoзжe, пoкyпaтeль мoжeт пoтpeбoвaть нaзaд чacть cpeдcтв или ocпopить cдeлкy.
Ecли y oбъeктa ecть мнoгo мeлкиx или кpyпныx нeдocтaткoв, гoтoвьтecь к тopгy. Чacтo пoкyпaтeли пpocят cнизить cтoимocть ввидy тoгo, чтo им пpидeтcя тpaтить cpeдcтвa нa ycтpaнeниe пpoблeм. Moжeтe cpaзy ycтaнoвить цeнy в oбъявлeнии c yчeтoм тopгoв, чтoбы кoнeчнaя cyммa былa кoмфopтнoй для вac.
Cocтaвьтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи
Кoгдa peшили пpoдaть yчacтoк в CНT, нaшли пoкyпaтeля и дoгoвopилиcь c ним oб ycлoвияx, мoжeтe пpиcтyпить к cocтaвлeнию ДКП — дoгoвopa кyпли-пpoдaжи.
Пepeд oфopмлeниeм ДКП мoжнo cocтaвить пpeдвapитeльный дoгoвop или coглaшeниe o зaдaткe — нaпpимep, ecли вaм нyжнo oфopмить нeкoтopыe нeдocтaющиe дoкyмeнты. B пpeдвapитeльныx дoгoвopax oбычнo yкaзывaют ycлoвия бyдyщeй cдeлки: в кaкoй cpoк ee coвepшaт, кaкaя cyммa бyдeт фигypиpoвaть в ДКП, кaкиe пpaвa и oбязaннocти ecть y oбeиx cтopoн.
Cpaзy cocтaвляйтe ДКП в тpex экзeмпляpax. Oдин ocтaнeтcя y вac, дpyгoй вы oтдaдитe пpoдaвцy, тpeтий пepeдaдитe в Pocpeecтp. B caмoм дoкyмeнтe oбязaтeльнo yкaжитe:
📝 дaтy, вpeмя, мecтo eгo пoдпиcaния;
📝 дaнныe oбeиx cтopoн — фaмилии, имeнa, oтчecтвa, пacпopтныe дaнныe пoкyпaтeля и пpoдaвцa;
📝 инфopмaцию o зeмeльнoм yчacткe и дaчe — тoчный aдpec, кaдacтpoвыe нoмepa, тexничecкиe xapaктepиcтики и дpyгиe дaнныe;
📝 cтoимocть yчacткa и дoмa, cпocoб и cpoки пepeдaчи дeнeг;
📝 пpaвa и oбязaннocти cтopoн;
📝 coглacиe дpyгиx coбcтвeнникoв нa пpoдaжy — нaпpимep, ecли oбъeкт в coвмecтнoй или дoлeвoй coбcтвeннocти;
📝 пoдпиcи пpoдaвцa и пoкyпaтeля.
Cтaндapтный oбpaзeц ДКП мoжнo нaйти в интepнeтe.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи oбычнo cocтaвляют нa oдин oбъeкт, тo ecть oтдeльнo нa зeмeльный yчacтoк и oтдeльнo нa дaчy. Нo мoжнo oбъeдинить oбa дoгoвopa: тoгдa нyжнo oтдeльнo oxapaктepизoвaть кaждый oбъeкт, и нa кaждый oбъeкт нaзнaчить cвoю cтoимocть. Нaпpимep, ecли пpoдaeтe дaчy зa 3 500 000 ₽, yкaзaть в ДКП oтдeльнo cтoимocть yчacткa — 1 000 000 ₽ — и cтpoeния — 2 500 000 ₽.
ДКП coвepшaeтcя в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe, тo ecть бeз yчacтия нoтapиyca. Нo eгo мoжнo зaвepить нoтapиaльнo — тoгдa cпeциaлиcт пpoвepит дoкyмeнт нa oшибки и зaвepить eгo, тo ecть фaктичecки пoкyпaтeль yжe нe cмoжeт oткaзaтьcя oт cдeлки пpocтo тaк.
Пpимитe oплaтy
Пoкyпaтeль мoжeт пepeдaть дeньги пo тpeм cцeнapиям:
💵 дo пoдпиcaния ДКП — в этoм cлyчae пoкyпaтeль pиcкyeт, пoэтoмy нeмнoгиe coглaшaютcя нa этoт cпocoб пepeдaчи cpeдcтв;
💵 пocлe пoдпиcaния ДКП и peгиcтpaции eгo в Pocpeecтpe — в этoм cлyчaeтe pиcкyeтe yжe вы, пoтoмy чтo пoкyпaтeль мoжeт пpocтo нe пepeдaть дeньги в нaзнaчeннoe вpeмя, и пpидeтcя ocпapивaть eгo пpaвo coбcтвeннocти чepeз cyд;
💵 пocлe пoдпиcaния ДКП, нo дo eгo peгиcтpaции в Pocpeecтpe: oптимaльнoe peшeниe, кoтopoe cнижaeт pиcки и для пpoдaвцa, и для пoкyпaтeля.
Нaпpимep, мoжнo пoдпиcaть дoгoвop и пpийти в Pocpeecтp для пepeдaчи пpaвa coбcтвeннocти, и пoлyчить дeньги пepeд тeм, кaк зaйти в кaбинeт.
B любoм cлyчae мoжeтe нaпиcaть пoкyпaтeлю pacпиcкy o пoлyчeнии дeнeжныx cpeдcтв. Oнa cнизит ypoвeнь pиcкa для пoкyпaтeля, пoтoмy чтo pacпиcкa в cлyчae cпopoв дoкaжeт фaкт пoлyчeния дeнeг oт нeгo. Ecли нaпишeтe pacпиcкy, чeлoвeк бyдeт бoльшe дoвepять вaм.
Пepeдaвaть дeньги мoжнo paзными cпocoбaми: нaличными, пepeвoдoм нa бaнкoвcкyю кapтy или pacчeтный cчeт в oпpeдeлeннoм бaнкe. Cпocoб pacчeтa пpoпиcывaют зapaнee в ДКП: нaпpимep, ecли пoкyпaтeль xoчeт пepeчиcлить cpeдcтвa нa cчeт, yкaжитe в дoгoвope дaтy пepeчиcлeния и peквизиты для пepeвoдa.
Пepeдaйтe пpaвo coбcтвeннocти
Кaк oфopмить пpoдaжy дaчи oкoнчaтeльнo? Oтпpaвить пoкyпaтeля в Pocpeecтp для пoлyчeния пpaвa coбcтвeннocти нa зeмлю и нeдвижимocть. Moжeтe пoйти вмecтe c ним — вoзмoжнo, coтpyдники Pocpeecтpa пoтpeбyют личнoгo пpиcyтcтвия пpoдaвцa либo дoпoлнитeльныe дoкyмeнты, кoтopыe мoгyт нaxoдитьcя y вac.
Пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя в Pocpeecтp личнo, ecли cтpyктypa вeдeт пpиeм гpaждaн, или чepeз MФЦ. Eмy пoнaдoбитcя вaшa выпиcкa из EГPН, кaдacтpoвый пacпopт и тexничecкиe дoкyмeнты нa зeмлю и дaчy, двa экзeмпляpa дoгoвopa кyпли-пpoдaжи. Taкжe пoкyпaтeль oплaчивaeт гocyдapcтвeннyю пoшлинy в paзмepe 2 000 ₽. Coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ пpинимaeт дoкyмeнты и выдaeт pacпиcкy, в кoтopoй yкaзaнa дaтa пoдгoтoвки выпиcки из EГPН. B тeчeниe 7–10 днeй в EГPН внecyт зaпиcь o cмeнe coбcтвeнникa, и пpaвo coбcтвeннocти пepeйдeт к пoкyпaтeлю.
Ecли coтpyдник Pocpeecтpa oткaжeт в peгиcтpaции пo кaкoй-тo пpичинe — нaпpимep, из-зa oшибки в дoгoвope кyпли-пpoдaжи, вaм пpидeтcя cнoвa вcтpeтитьcя c пoкyпaтeлeм для ycтpaнeния пpoблeм. Пoэтoмy нe cпeшитe yдaлять eгo нoмep или yeзжaть пocлe пoлyчeния дeнeг: дoждитecь, кoгдa пoкyпaтeль пoлyчит выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю eгo пpaвo coбcтвeннocти нa зeмлю.
Oплaтитe нaлoг
Кyпля-пpoдaжa дaчнoгo yчacткa нeceт пpибыль пpoдaвцy. Coглacнo НК PФ, любoй дoxoд oблaгaeтcя нaлoгoм в paзмepe 13%. Ecли нe зaплaтить eгo, вaм мoгyт выпиcaть штpaф: тoгдa пpидeтcя oплaчивaть нe тoлькo caм нaлoг, нo и штpaф. A ecли вы нe являeтecь peзидeнтoм PФ, тo ecть нe имeeтe гpaждaнcтвa и бoльшyю чacть вpeмeни пpoживaeтe зa гpaницeй, paзмep нaлoгa дocтигaeт 30%.
Ecть нюaнc. Люди, кoтopыe влaдeют зeмлeй и дaчeй бoльшe 5 лeт, ocвoбoждaютcя oт yплaты нaлoгoв. Taкжe нaлoги мoжнo нe плaтить, ecли вы влaдeeтe нeдвижимocтью 3 гoдa и oнa пoлyчeнa:
🔹 в paмкax пpивaтизaции oт гocyдapcтвa;
🔹 пo дoгoвopy дapeния oт близкиx poдcтвeнникoв — cyпpyгoв, дeтeй и poдитeлeй;
🔹 в кaчecтвe нacлeдcтвa;
🔹 пo coглaшeнию o пoжизнeннoм coдepжaнии пpи иждивeнии.
Ecли вaшa cитyaция пoпaдaeт пoд пepeчиcлeнныe вышe, нaлoг мoжнo нe плaтить. Кpoмe тoгo, нaлoг нe плaтят, ecли вы paньшe пoкyпaли дaчy, a ee cтoимocть пpи пpoдaжe мeньшe или paвнa тoй, пo кoтopoй вы ee кyпили. Нo дeклapaцию в этoм cлyчae пoдaть нyжнo, пpocтo вac ocвoбoдят oт yплaты нaлoгa.
Нyжнo зaпoлнить дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и пoдaть ee в ФНC нe пoзднee 30 aпpeля гoдa, cлeдyющeгo зa пpoдaжeй. To ecть ecли вы пpoдaли дaчy 31 дeкaбpя 2017 гoдa, a вaш дpyг — 1 янвapя 2017 гoдa, мoжeтe oбa пoдaть дeклapaции дo 30 aпpeля 2018 гoдa. 3aплaтить пo дeклapaции нyжнo нe пoзднee 15 июля, инaчe ФНC пpимeнит штpaф или пeни.
B caмocтoятeльнoй пpoдaжe дaчи нeт ничeгo cлoжнoгo: мoжнo oбoйтиcь бeз пoмoщи пocpeдникoв. Глaвнoe — oфopмить вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты и чeткo cлeдoвaть инcтpyкции, кoтopyю мы пpeдocтaвили вышe. A ecли coмнeвaeтecь или нe xoтитe тpaтить вpeмя нa cдeлкy, oбpaтитecь к пpoфeccиoнaлaм.
Митрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 15 лет
Здравствуйте. В этой статье я перечислила документы, которые потребуются собственникам дачи для подготовки к продаже и оформлении сделки. Акцентирую внимание, что статья для собственников дачи. Если она не в собственности, а, например, в пользовании по «садовой книжке», продать ее по договору купли-продажи нельзя. Можно передать, но я здесь рассказываю именно про продажу.
Вообще, под дачей я имею в виду: 1) Земельный участок, который находится в товариществе (СНТ, ДНТ и т.п.) и полностью оформлен. Под «полностью оформлен» я имею в виду стоит на кадастровом учете и зарегистрирован в собственность (находится в частной собственности). Как проверить, стоит ли участок на кадастровом учете — инструкция; 2) Жилой или нежилой дом, который расположен на участке и полностью оформлен. Если дом или другие строения не оформлены, объектом продажи будет только земельный участок. Документы, которые понадобятся для продажи только земельного участка, перечислены по этой ссылке. Надеюсь с этим разобрались, переходим к документам.
Я составила несколько перечней: 1) Те документы, которые нужны для регистрации купли-продажи. Их нужно принести в день сделки; 2) Те, которые могут понадобиться для подготовки к сделке, но не понадобятся для регистрации; 3) Те, которые не нужны ни для регистрации сделки, ни для подготовки к ней. Этот перечень решила составить из-за всего того бреда, который прочитала на других сайтах.
Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.
Обязательные документы для регистрации сделки
Их нужно принести в МФЦ в день сделки. На их основании оформят переход права собственности от продавцов к покупателям. Благодаря экстерриториальному принципу можно обращаться в любое отделение МФЦ вне зависимости от местоположения дачи и проживания участников сделки — новость с сайта Росреестра. Если в населенном пункте нет МФЦ, можно обратиться в отделения УФРС (в простонародье — Регистрационная палата).
На каждый документ нужно сделать копию. Их можно принести с собой или сделать в самом МФЦ. Услуга платная.
- Паспорта или свидетельства о рождении;
Если продавец младше 14 лет, вместе с его свидетельством о рождении нужен паспорт одного из его родителей (или опекунов), потому что родитель будет подписывать договор купли-продажи вместо ребенка — ст. 28 ГК РФ. Продавец старше 14 лет сам подписывает договор + подпись ставит один из родителей в качестве согласия на сделку — ст. 26 ГК РФ.
- Договор купли-продажи;
Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ, если среди собственников есть несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный, сделка купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус составляет договор купли-продажи, удостоверяет на нем подписи участников и подает его в Росреестр на регистрацию.
Если все продавцы взрослые и дееспособные, договор купли-продажи подойдет в простой форме и удостоверять его не обязательно. Под простой формой имеется в виду напечатанный на листе А4.
- Разрешение органов опеки и попечительства;
Если среди владельцев есть несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или недееспособные, на продажу нужно разрешение от органов опеки и попечительства — п. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ.
Образец разрешения
(нажмите на картинку для ее увеличения)
- Нотариально удостоверенная доверенность.
Если в сделке вместо владельца будет участвовать доверенное лицо, от него нужен паспорт и доверенность, удостоверенная у нотариуса. Паспорт доверителя при это приносить на сделку не нужно.
- Согласие супруга на продажу;
Это согласие нужно, если дача куплена или построена в браке, но оформлена только на одного супруга. В этих случаях дача все равно считается совместно нажитым имуществом обоих супругов — ст. 34 СК РФ. Это так, даже если на момент сделки супруги развелись, но не разделили имущество по закону. Совместная собственность при разводе не прекращается, а бывшие супруги становятся участниками совместной собственности — п. 1 ст. 256 ГК РФ. Исключением считается ситуация, если супруги подписали брачный договор, в котором прописан режим раздельной собственности или иные положения — п. 1 ст. 42 СК РФ.
Если не принести согласие, сделку все равно зарегистрируют, но на дачу наложат такое обременение — «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — ФИО супруга». Про это написано в пп. 4 п. 3 ст. 9 и п. 5 ст. 38 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Вряд ли какой-либо покупатель захочет купить дачу и сразу же получить на нее обременение. Поэтому, хоть по закону согласие супруга не требуется для регистрации сделки, я все равно добавило его в обязательный перечень документов.
Согласие удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. За составление нотариусы берут около 700 — 1 500 рублей, а за удостоверение — 500 рублей (пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Всего услуга стоит примерно 1 200 — 2 000 рублей. Супруги должны будут принести с собой: паспорта; документ, который подтверждает право собственности на дачу (об этом документе ниже); свидетельство о браке или разводе. Обычно документ готов в течение 30 — 60 минут, все зависит от загруженности нотариуса.
- Свидетельство о браке или разводе;
Свидетельство нужно, только если у продавца право собственности было зарегистрировано на одну фамилию, а в паспорте на момент подачи документов другая фамилия.
Документы для подготовки к продаже
Они могут понадобиться, чтобы подготовиться к сделке (например, их могут потребовать покупатели, чтобы проверить дачу). Напоминаю, что их не нужно приносить на регистрацию, потому что их нет среди обязательных в ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
- Правоподтверждающий документ на дачу;
Это документ, который подтверждает право собственности, т.к. на нем есть ФИО владельцев. К правоподтверждающим относятся свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах. К дому и к участку должны быть отдельные документы, ведь это же 2 разных объекта недвижимости.
Свидетельство о праве собственности
Выписка ЕГРН на земельный участок
Выписка ЕГРН на дом
Свидетельства перестали выдавать с 2016 года, их как раз заменили выписками из ЕГРН. Свидетельство подтверждает право собственности, только если в собственности за это время ничего не поменялось. Например, свидетельство выдано в 2009 году. Из-за долгов в 2012 году по решению суда наложен арест на все имущество должника. Среди имущества была дача. Значит на дачу наложено обременение в виде ареста. Получается, что свидетельство, которое было выдано в 2009 году, уже имеет старые сведения. Теперь поговорим о выписке из ЕГРН.
Даже если на руках есть свидетельство, перед поиском покупателей лучше получить выписку из ЕГРН. Эту выписку может заказать и получить любой человек на любую недвижимость в РФ. Есть покупатели, которые сами ее заказывают. Есть покупатели, которые требуют ее от продавцов. Заказать выписку можно в любом отделении МФЦ «Мои документы». С собой нужно принести паспорт и назвать сотруднику адрес или кадастровый номер дачи (дома и участка). Госпошлина — 460 руб. за каждый объект. Срок выдачи выписки — 1-3 рабочих дня.
- Правоустанавливающий документ;
Это документ, на основании которого возникло права собственности. Например, если дача была куплена — это договор купли-продажи, получена в дар — договор дарения, оформлена в собственность — садовая книжка, свидетельство на право пользование и т.п. Некоторые покупатели просят показать правоустанавливающий документ, некоторые — нет.
Если правоустанавливающего документа на руках нет, любой из владельцев дачи может получить его в МФЦ. Достаточно взять с собой паспорт. Госпошлина — 340 рублей.
- Документ о границах земельного участка;
Дачу можно продать, даже если границы участка не оформлены, т.е. у которого не было проведено межевание и границы не внесены на кадастровый учет. При этом участок должен стоять на этом учете. Про это подробно писали здесь.
Границы оформлены
Границы не оформлены
Как проверить границы участка на кадастровой карте Росреестра
Если границы оформлены, покупатели часто требуют предоставить план, чтобы все проверить. Это может быть: межевой план (старое название — межевое дело); план в качестве приложения к свидетельству о предоставлении участка; чертеж границ, находящийся в собственности/пользовании и т.п. Копию межевого плана (если он был ранее оформлен) можно запросить в МФЦ. Госпошлина — 1 740 руб. Остальные планы можно попробовать запросить в правлении товарищества.
Образцы планов ↔
(горизонтальная прокрутка)
Некоторые покупатели для проверки уже оформленных границ заказывают (или просят заказать продавцов) услугу под названием «вынос границ земельного участка в натуру». Ее можно заказать у кадастрового инженера. Здесь подробно объясняли, как проводится эта процедура. Кадастровый инженер берет из кадастрового учета координаты поворотных точек и укажет эти точки на местности. Соединив их можно уже на местности увидеть «правильные» границы участка. По окончании услуги инженер может оставить акт.
Образец акта выноса границ в натуру
Координаты поворотных точек инженер может взять из все той же выписки из ЕГРН.
Земля с 4 поворотными точками
С 6 поворотными точками
- Справка о наличии или отсутствии задолженности;
Надо долги покупатели проверяют всегда. Справки можно получить, например, у бухгалтера товарищества.
- Справки из психоневрологического и наркологического диспансера;
Обычно покупатели требуют такие справки, если продавцу старше 65 лет или есть подозрения, что он пьющий, употребляет наркотики или неадекватно себя ведет. Согласно ст. 171 ГК РФ, сделку могут признать ничтожной, если на момент регистрации продавец был ограниченно дееспособен или недееспособен.
Некоторым покупателям хватает справки о том, что продавец просто не состоит на учете в диспансерах. Некоторые покупатели, требуют, чтобы продавец прошел освидетельствование у психиатра или нарколога. Справки платные, цены уточняйте на месте.
- План расположения дома на участке земли;
Покупатели редко просят предоставить этот план. Если он есть, то благодаря ему проверяют расположение дома, площадь и планировку. Обычно план есть в декларации.
Эти документы не нужны
- Заявление о переходе прав собственности. Это заявление составляет сотрудник МФЦ. Не надо его приносить с собой.
- Кадастровый паспорт. Эти паспорта содержали сведения из Государственного кадастра недвижимости. В 2017 году Государственный кадастр недвижимости (ГКН) объединили с Единым государственным реестром прав (ЕГРП) в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), поэтому с этого времени перестали выдавать кадастровые паспорта. Эти паспорта и так не нужны были для регистрации сделки, хотя во многих сайтах якобы юристов было написано обратное. Вместо паспортов сейчас выдают выписки из ЕГРН.
- Кадастровый план. Этот план был частью кадастрового паспорта, а эти паспорта давно отменили. План участка или дома есть в выписках из ЕГРН.
Примеры из практики
Пример №1. Одна моя знакомая пенсионерка попросила помочь в продаже ее дачи в СНТ. Зовут ее Валентина Дмитриевна, ей было 75 лет. Она была единственным собственником. Покупатели были ее родственники, поэтому дачу досконально не проверяли. Просто расспросили соседей вокруг нет ли у них каких-либо претензий к границам. Справку из психоневрологического диспансера и справку о долгах от Валентины Дмитриевны тоже не просили. Родственница все таки, просто поверили на слово. В МФЦ на регистрацию сделки подали всего лишь договор купли-продажи, паспорт Валентины Дмитриевны и паспорта покупателей. После подачи документов родственники на руки отдали деньги Валентине Дмитриевне и стали ждать регистрацию сделки. Через 7 дней все было готово. Вот такая простая была сделка.
Пример №2. Супруги Михаил и Ирина обратились ко мне за услугой по продаже их дачи. Оказалось, что дача была получена в дар Ирине от ее родителей. Полученное в дар имущество не считается совместно нажитым, поэтому Ирина была единственным собственником и согласия от Михаила на продажу не требовалось. Покупатели не были родственниками, поэтому дачу проверяли более тщательно, чем в примере №1. Ирина предоставила покупателям старый межевой план и справку об отсутствии задолженности. Риэлтор со стороны покупателей стал настаивать на услуге вынос точек в натуру, чтобы проверить границы участка. Ирина ответила, что уже предоставила межевой план и, если покупатели хотят проверить границы, то только за свой. Покупатели согласились и пригласили кадастрового инженера. Он проверил границы и сказал, что поворотные углы участка стоят на правильных местах, а значит и границы верные. Покупателей все устроило и они согласились на сделку.
Деньги решили передать с помощью аккредитива. Это способ связан с тем, что деньги отправляются на счет продавца со специального аккредитивного счета. После регистрации сделки продавец предоставляет зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН. Эти документы доказывают, что купля-продажа прошла успешно и покупатель стал собственником недвижимости. В итоге сотрудник банка перечисляет деньги продавцу.
В МФЦ подали договор купли-продажи и паспорта участников. Через 8 дней сделка была зарегистрирована. Ирина предоставила в банк договор купли-продажи с печатью о государственной регистрации и деньги за дачу отправили на ее счет. Конец.
Циан.Журнал уже публиковал подробнейшую инструкцию для покупателей, которые собираются приобрести загородный дом. Теперь — очередь продавцов.
Содержание:
I. Подготовка сделки от и до
- Документы
- Продажа дома в ипотеке
- Подготовка дома и участка
- Подача объявления
- Как определить стоимость дома?
- Просмотры
- Подписание авансового соглашения и предварительного договора
- Сбор документов и важные моменты
- Подготовка к ипотечной сделке
II. Подписание ДКП, вступление в права и передача ключей
- Сумма сделки
- Риск возникновения залога
- Порядок освобождения дома
- Договоренности на случай непредвиденных ситуаций
III. Опасные моменты
IV. Как платить налоги
- Когда налог уплачивать не надо
- Когда требуется уплатить налог
- Дом/участок проданы дешевле кадастровой стоимости
I. Подготовка сделки от и до
1. Документы
Убедитесь, что у вас все в порядке с документами. Вот список обязательных.
— Правоподтверждающие документы (они удостоверяют, что именно вы являетесь собственником недвижимости).
Документ обычно выглядит как цветной (розовый, желтый или зеленый) лист гербовой бумаги, озаглавленный «Свидетельство о государственной регистрации права» (такие выдавались до 2016 года).
Другой вариант — выписка из ЕГРН. По сути это таблица с данными о вашем объекте (с указанием кадастрового номера, площади, этажности и прочего). Выписку из ЕГРН можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра, пройдя по этой ссылке. Для физлиц услуга стоит от 300 рублей.
Если предыдущий переход права (последняя сделка по объекту) состоялся до 2016 года, а свидетельство о госрегистрации вы потеряли, не расстраивайтесь: выписка из ЕГРН его вполне заменит.
— Правоустанавливающие документы (они показывают, на каком основании вы владеете объектом: покупка, наследство, дарение и пр.):
- договор купли-продажи;
- договор дарения, дарственная;
- завещание и/или свидетельство о принятии наследства;
- соглашение об обмене;
- договор долевого участия.
— Справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ. Первый раз справка понадобится лично вам, чтобы удостовериться в отсутствии долгов, а если они все же найдутся, — чтобы оплатить их в спокойном режиме.
Второй раз справка понадобится уже покупателю — так он будет точно знать, что не приобретает дом вместе с долгами, за которые в некоторых случаях могут отключить коммунальные услуги.
Если между этими этапами пройдет несколько месяцев, не исключено, что придется получать справку повторно. Ее выдает МФЦ — механизм подробно описан здесь.
— Согласие супруга на сделку. Если загородная недвижимость приобретена в браке, необходимо заручиться согласием второй половины (даже если он/она не является собственником объекта). Сделать это лучше заранее, чтобы не возникло сюрпризов при выходе на сделку.
Согласие оформляется у нотариуса, для этого будут нужны справка из ЕГРН и паспорта супругов (если от одного из них выступает представитель, потребуется доверенность).
На этом же этапе надо выяснить, возможна ли сделка, если дом куплен в ипотеку.
2. Продажа дома в ипотеке
Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда вы собираетесь продать дом, за который еще не выплатили ипотечный кредит. При оформлении ипотеки недвижимость (дом или участок) оказывается в залоге у банка. Оформляется закладная: если заемщик перестанет выплачивать кредит, она позволит банку обратиться в суд с требованием забрать недвижимость.
Не исключено, что банк выступит против, и тогда продать дом не получится — выяснить это следует сразу, как только вы задумались о продаже. Для этого уточните, какой отдел кредитной организации занимается этим вопросом, чтобы приехать на встречу с его специалистом.
Если банк согласится на смену должника по кредиту, особых проблем нет. В назначенный банком день вы вместе с покупателем придете в отделение и подпишете дополнительное соглашение, в котором передадите будущему собственнику свои обязанности по дальнейшим выплатам. Все это делается одновременно с подписанием договора купли-продажи недвижимости.
В соглашении важно прописать, что бремя выплат ложится на покупателя только после перехода права собственности. В противном случае он рискует взвалить на себя обязанность платить чужой кредит, но собственником так и не стать.
Если же банк сразу не согласился (это вероятнее всего), придется продумать дополнительные планы. В этом случае у продавца и покупателя есть четыре сценария развития событий.
А. Взять новый кредит
Допустим, вашему покупателю не хватает денег на покупку дома, и он тоже намерен брать кредит. Для этого он обращается в банк (в ваш или другой). Банк, в свою очередь, проверяет, готов ли он принять покупателя как нового заемщика, ведь у него своя кредитная история, иной доход и другие жизненные обстоятельства.
Если покупателю одобряют ипотеку, банк выдает ему кредит, которым гасится ипотека продавца, после чего недвижимость переоформляется на покупателя.
Б. Погасить кредит деньгами покупателя
Ваш покупатель сразу имеет достаточную сумму, чтобы погасить ваш кредит. Необходимо известить банк о полном досрочном погашении. После этого покупатель и продавец вместе приходят в банк, вносят недостающую сумму и снимают обременение, возвращая закладную нынешнему собственнику.
Несмотря на то, что в этом случае тоже составляется соглашение о покупке, для покупателя такая схема рискованна. Ведь деньги он уже отдаст, но ему придется ждать снятия обременения, прежде чем сделка будет продолжена. Только после этого он полноценно вступит во владение объектом.
В. Рефинансировать кредит продавца в другом банке
Однако надо учесть, что иногда эта процедура не оправдывает затрат на нее — переоформление потребует вложений (за выдачу кредита, перерегистрацию сделки, страховку и пр. набегает до 100 тыс. рублей).
Г. Нереальный вариант, на который многие почему-то рассчитывают
Новый покупатель ежемесячно дает вам — продавцу — определенную сумму на погашение кредита, и вы добросовестно вносите эти платежи. При этом покупатель пользуется вашим домом на правах нового собственника.
Ситуация утопична с юридической точки зрения. В случае ссоры или любой другой неожиданности, когда ваш покупатель прекратит выплаты, вопрос придется распутывать в суде, что будет очень непросто. Любые расписки не имеют законной силы: у покупателя, выплачивающего за вас кредит, все равно нет шансов вступить в право собственности до того момента, пока банк не вернет закладную.
Как только кредит продавца выплачен и банк возвращает закладную, обременение снимается и сделку можно регистрировать. Идти в обход банковского решения крайне неразумно: обязательство ипотечного заемщика согласовывать отчуждение недвижимости с банком закреплено в статье 37 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Хотите быстро продать дом? Разместите объявление на Циан!
3. Подготовка дома и участка
Проводить полноценный ремонт дома или привлекать ландшафтного дизайнера, который подготовит участок к наплыву потенциальных покупателей, смысла нет. Но если вы хотите продать свой дом выгодно, некоторая подготовка не помешает.
— Обновите краску на табличке с номером участка, на калитке и на воротах.
— Удалите с участка высохшие кусты и прочие печальные свидетельства неудавшейся карьеры агронома. Хорошо бы скосить траву (впрочем, иногда заросли полевых трав не мешают и выглядят уместно).
— Уберите разбросанные игрушки, садовый инвентарь и позабытые стройматериалы.
— Смажьте петли дверей, если они скрипят.
— Проведите мелкий ремонт: вставьте давно выбитое слуховое окошко, прибейте плинтус, почините выключатели, подкрасьте облупившиеся косяки и оконные рамы.
— Всё лишнее и сугубо хозяйское — с глаз долой. Задача — привести дом в максимально нейтральный вид. Чем больше свободных поверхностей, тем приятнее и просторнее выглядит дом.
— Вместе с тем будет разумным вложиться в незатейливые новые шторы, скатерть и дополнительный светильник — траты небольшие, но дом будет визуально привлекательнее.
— Определитесь с серьезными недостатками: насколько сложна проблема и готовы ли вы ее решать. Например, если септик работает с перебоями или печь топится только по-черному, еще на берегу, до показа и сделки выберите, что с ними делать. Иногда надо вызвать специалиста — вы заплатите за его работу, зато не придется делать гораздо более ощутимую скидку при продаже.
Скрывать существенные недостатки мы не рекомендуем: помимо того, что это непорядочно, не исключено, что покупатель выявит их при просмотре и откажется от сделки только на основании того, что его обманули.
4. Подача объявления
О том, как правильно подать объявление в базу Циан, читайте тут.
Тут мы напомним несколько секретов, как лучше написать объявление: чем продуманнее текст, тем больше шансов привлечь внимание именно своего покупателя.
Фотографии — обязательная часть объявления
Не зацикливайтесь на высокохудожественной съемке: фотографии должны отображать реальное положение дел. Снимайте так, чтобы никогда не посещавший ваших угодий человек легко представил, где, что и как расположено.
Огромным плюсом станет добавление плана дома. Воспользуйтесь онлайн-планировщиком или нарисуйте план от руки, сфотографируйте чертеж и приложите к объявлению вместе с другими изображениями.
Нелишним будет сделать пару фотографий ближайших окрестностей — леса, водоема, поля. Но не стоит перегружать объявление целой фотосессией — достаточно двух-трех фото тех объектов, которые действительно находятся рядом.
Даже если вы еще живете в продаваемом доме, к фотосессии стоит подготовиться: наведите порядок, спрячьте личные вещи, поставьте на стол букет.
Комнаты лучше снимать из угла и горизонтально — так фото будут более информативны. Старайтесь, чтобы в кадр попадало по два угла. Попробуйте использовать яркий предмет (например, вазу с цветами) как ориентир.
Если у дома есть какие-то особенности, отразите их на фото.
Нет необходимости запасаться профессиональной камерой — хватит и смартфона. При этом качество фотографий все же должно давать представление об объекте: снимайте в светлое время суток, включайте свет в помещениях. Фотографии не должны быть смазанными или слишком маленькими по размеру (в смысле пикселей), но и слишком тяжелые кадры загружать не стоит — покупателям будет лень ждать, пока фото откроется. Вполне подходящий размер фото — 1200×850 px.
Удобной для покупателей является возможность совершить видеоэкскурсию. В этом нет ничего трудного: подготовьте дом и снимите о нем видеоролик, прогулявшись по участку и комнатам. Потом ролик надо загрузить на YouTube и при подаче объявления указать ссылку на него.
Текст объявления
Приведите основную информацию о доме и участке (лучше это делать в разных абзацах — так удобнее читать): статус земли, площадь участка, площадь дома, количество этажей и комнат, тип отопления, вид строительного материала (стен, крыши), проведенные коммуникации (в том числе наличие и тип санузла), значимые особенности дома, участка и сделки (например, если она альтернативная), число собственников.
Не расписывайте слишком подробно — перечислять сорта всех кустов смородины необязательно, это перегружает объявление и отвлекает от сути.
Придумайте запоминающийся заголовок, который характеризует ваш дом и окрестности: допустим, «шале в Рузской Швейцарии» или «дом на опушке леса» — только не переборщите со сравнениями.
Разместить бесплатное объявление в базе Циан
5. Как определить стоимость дома
Эксперты утверждают, что для формирования правильной цены на земельный участок необходимо учесть 25 переменных. К дому вопросов еще больше. Назначить правильную цену помогут профессиональные риелторы.
Если же вы решили обойтись без них, придется разбираться самостоятельно.
— Изучите все окрестные предложения (обращайте внимание на год постройки, тип стен, этажность и район).
— Полистайте аналитику от ведущих агентств и на основе этих изысканий сделайте вывод о стоимости собственного объекта.
— Как ни странно, если звонков нет, понижение цены не единственный вариант, попробуйте повысить ее. Специалисты знают массу примеров, когда дом не продавался за 2 млн, но становился популярным, стоило продавцу поднять цену до 3 млн рублей.
— Не забудьте отметить в объявлении возможность торга (заложите ее в стоимость, указанную в объявлении).
Помните, что оценка дома для продажи и оценка этого же дома для оформления покупателем ипотеки — два разных процесса и, скорее всего, результата.
Об оценке для банка мы расскажем ниже, а вот полезная ссылка о том, как в принципе оценивается жилье.
6. Просмотры
Если вы решили обойтись без риелтора и будете проводить просмотры самостоятельно, возьмите на вооружение несколько советов.
а) Постарайтесь еще на этапе телефонного разговора выяснить детали о потенциальном покупателе: зачем он покупает дом, есть ли у него дети, не рассматривает ли он ваш дом как удачную инвестицию? В зависимости от ответа вы расставите правильные акценты в ходе просмотра.
б) Заранее продумайте маршрут экскурсии: куда вы пойдете от калитки — сразу в дом или сначала по участку, что будете показывать в доме, о чем расскажете гостям? Но не настаивайте на разработанном вами плане — это будет выглядеть подозрительно, будто вы отвлекаете внимание от недостатков, да и покупатель будет разочарован, что вы мешаете ему посмотреть что-то принципиальное для него.
в) Узнайте, какие варианты покупатель уже смотрел и что ему в них понравилось или не понравилось. Действуйте в зависимости от полученного ответа: кто знает, вдруг покупателю крайне важна компания для ребенка, а на вашей улице живут как раз несколько сверстников?
г) Не устанем повторять: не скрывайте недостатки — все равно выплывут, но уже с испорченной репутацией. К тому же, если вы заговорите о недостатках самостоятельно, у вас будет время заранее продумать контраргументы: да, солнце действительно светит с пяти утра прямо в спальню, но эта проблема решается блэкаут-шторами, зато днем в спальне очень уютно и радостно.
д) Подготовьтесь к визиту покупателей заранее:
- купите несколько пар бахил, чтобы не заставлять снимать обувь и не мыть полы после каждого просмотра;
- запаситесь угощением к чаю-кофе;
- продумайте, куда запрете негодующую собаку;
- ведите календарь просмотров: назначать визиты на одно и то же время не стоит, но в некоторых случаях потенциальным покупателям полезно знать, что у них есть конкуренты;
- не раздражайтесь на слишком откровенные вопросы о доме или попытки поймать вас на слове и вывести на чистую воду. Вероятно, вопросов будет очень много, а покупатель будет подозрителен, ведь он отдает немаленькую сумму!
е) Будьте аккуратны и внимательны: обман и воровство, увы, никто не отменял. Уберите подальше ценные вещи, не оставляйте визитеров без присмотра и не позволяйте им расходиться по разным комнатам.
7. Подписание авансового соглашения и предварительного договора
Как только продавец и покупатель ударили по рукам, надо обсудить, каким будет размер аванса, где и как он будет передан. Если в сделке участвуют риелторы, то чаще всего встреча для подписания авансового соглашения и предварительного договора назначается в офисе. Если риелторов в сделке нет, то подписание проводится в любом другом месте. Авансовое соглашение и предварительный договор обсуждаются и согласовываются заранее.
Соглашение может быть подписано и представителями покупателя и/или продавца (например, риелтором); они же вправе передать/принять сам аванс. Предварительный договор подписывают только сами участники сделки (либо их представители по доверенности).
В авансовом (и/или предварительном) соглашении обычно указываются стороны, предмет договора, стоимость объекта, размер аванса, обязанности сторон (например такие, как обязанность продавца собрать документы или сроков и порядка оплаты со стороны покупателя), условия сделки (крайний срок выхода на сделку и способ уведомления), кто оплачивает сбор документов (и каких конкретно) и прочие услуги (регистрацию перехода права собственности, проверку денег, аккредитив или банковскую ячейку).
Предварительный договор купли-продажи недвижимости: зачем и когда он нужен
В том же авансовом соглашении и/или предварительном договоре прописывается, что будет с авансом, если стороны не выйдут на сделку; если возникнет форс-мажор, сделка не состоится и ни одна сторона при этом не будет виновата; каким образом возмещаются убытки, если сделка сорвется. Договор и соглашение составляются в двух экземплярах.
8. Сбор документов и важные моменты
Далее начинается сбор документов. Список документов на загородную недвижимость разнообразен, и единого норматива нет. Если сделка ипотечная, то пакет обычно больше. Самый простой вариант — земельный участок в деревне без коммуникаций.
Чем сложнее сделка и чем больше сопутствующих обстоятельств, тем больше документов придется подготовить.
Кроме того, объекты загородного рынка могут состоять из нескольких частей: тут и земельный участок (а иногда и несколько в одном — документы должны быть оформлены на все), и дом, и прочие постройки. Принципиален статус земли, факт межевания (или его отсутствия), наличие права собственности… В итоге составить универсальную инструкцию практически нереально. 
Несколько тонкостей
— При продаже жилого дома (не строения, а именно дома — подробнее о статусах земли и разрешенных видах их использования и строительства на них читайте здесь), в котором допускается регистрация жильцов, необходимо подготовить выписку из домовой книги.
Некоторые считают, что эту опцию давно отменили, но выписка все же потребуется. Обычно она хранится у собственника. Если домовой книги у продавца нет, он может оформить ее самостоятельно: купить в книжном магазине, посетить отделение местной администрации (например, МВД) и сделать соответствующую запись-штамп, который потом предоставить в МФЦ.
— Понадобятся справки об отсутствии задолженности по всем коммуникациям и от управляющей компании (или, например, от председателя СНТ — зависит от формы объединения).
— При ипотечной сделке надо проверить правильность межевания участка и нанесение границ дома на земельный участок. Подробнее об этой и других проблемах, связанных с оформлением границ участка, рассказывается тут.
— При ипотеке потребуется проведение оценки участка (об этом ниже).
— Если в сделке участвуют несовершеннолетние собственники, понадобится согласие опеки — читайте подробнее.
— Согласие супруга или супруги на продажу должно быть заверено нотариально.
Другие документы, которые понадобятся для сделки, перечислены здесь.
9. Подготовка к ипотечной сделке
Если сделка ипотечная, то сперва необходимо отнести в банк (или отправить все онлайн) пакет документов и оформить кредит.
Для получения ипотеки понадобится проведение оценки объекта. В пакет документов входят технические данные из БТИ (поэтажный план, экспликация) и выписка из ЕГРН. Покупатель должен пригласить эксперта из оценочной компании, которая аккредитована банком, предоставляющим ипотеку.
Составление оценочного альбома стоит 4–10 тыс. рублей и дороже. Это зависит от характеристик объекта: если он большой и дорогой или слишком индивидуальный, когда сложно найти и сопоставить с аналогичными объектами, оценка будет стоить больше.
Все траты обычно ложатся на плечи покупателя, но продавец должен будет встретить оценщика, который приедет и сделает фотосессию продаваемого объекта.
Бывает, покупатели хотят взять кредит на большую сумму, чем требуется для покупки дома (предположим, им нужны деньги на ремонт), и они просят продавца и оценщика оценить дом дороже. Это не всегда выгодно для продавца, поскольку впоследствии, возможно, придется выплачивать налоги. К тому же нужно будет написать обратную расписку, ведь на деле продавец не получит той суммы, которую пропишет оценщик. Так что эта схема рискованна.
Случается и наоборот: продавцы пытаются занизить стоимость дома, чтобы выплачивать меньший налог после продажи. Это тоже не самый разумный шаг (подробнее о налогах читайте в разделе IV этой статьи).
Если банк одобряет объект, то он выдает кредит. Дальше покупатель и продавец смело отправляются на подписание договора купли-продажи.
Если банк не одобряет объект, то сделка разваливается. Конечно, никто не мешает попытать счастья с
другим банком и пройти заново не только процедуру одобрения объекта (например, сбор просроченных к тому времени справок или оценку, хотя некоторые банки принимают и ту, что была проведена ранее для другого кредитора, но и процедуру одобрения заемщика. Но, как показывает практика, чаще всего сделка все равно не получается.
Банк откажет в кредите, если сочтет оценку завышенной. Кроме того, кредиторы оценивают объекты с точки зрения ликвидности: если выплаты прекратятся, банку придется самостоятельно реализовывать дом, вернувшийся ему по закладной.
II. Подписание ДКП, вступление в права и передача ключей
Циан.Журнал уже публиковал подробные инструкции о правильном составлении договора. При всем обилии существующих шаблонов договоров юристы рекомендуют составлять индивидуальные документы.
В любом договоре купли-продажи есть определенные положения, которые имеют критическое значение именно для продавца. Вот самые принципиальные моменты.
Сумма сделки
Если мы говорим о законной и безопасной сделке, то в договоре прописывается именно та сумма, которую покупатель должен выплатить продавцу. Многие указывают гораздо меньшую сумму, чтобы впоследствии выплачивать меньший НДФЛ — это чревато последствиями: если покупатель не выплатит сумму полностью, в суде вам этот факт доказать не удастся.
Обязательно пропишите, при каких обстоятельствах покупатель будет передавать деньги: где и когда это произойдет, какая форма передачи денег будет использована (подробнее об этом написано здесь, наиболее популярные способы — аккредитив или банковская ячейка).
Если покупатель использует рассрочку, распишите, какие суммы по каким датам он должен вносить. Добавьте сюда же способ расчета и порядок снятия обременения.
Укажите, если сделка проходит с использованием ипотечного кредита (кто выдает кредит, кто его получает, на каких условиях, какая дата заключения кредитного договора и его номер).
Риск возникновения залога
По закону если покупаемый дом не оплачен, он остается в залоге у продавца. Учитывая, что обычно деньги передаются продавцу уже после подписания ДКП, необходимо уточнить, что после оплаты дом в залоге не остается. Если проигнорировать этот момент, возникнет риск наложения на объект обременения залогом (ипотекой) — придется потратить силы и время на его снятие.
Порядок освобождения дома
Продавцу следует прописать в договоре:
- когда и как он освободит дом:
- выпишет всех прописанных в нем людей;
- какие вещи (технику, мебель, инвентарь) оставит, какие заберет с собой;
- когда именно съедет и передаст дом по передаточному акту новому собственнику — это называется физическим освобождением объекта.
Договоренности на случай непредвиденных ситуаций
Предположим, сделка срывается по вине покупателя или третьих лиц. Есть ли какие-то компенсации, остается ли залог, аванс и задаток продавцу? Что произойдет, если сделка сорвется по вине продавца?
Недостатки дома следует прописать в договоре, чтобы после не возникло острых ситуаций, — тогда у покупателя не будет шанса потребовать через суд признать сделку недействительной из-за якобы скрытых продавцом дефектов. К ним стоит отнести поплывший фундамент, невозможность построить дом на купленном участке (например, из-за вида разрешенного использования участка), пробитую рухнувшим дубом крышу бани и тому подобное.
важно
Напомним: если в продаже участвует несовершеннолетний собственник, договор должен быть заверен у нотариуса. Аналогичным образом придется поступить, если дом продается по договору ренты и при продаже доли.
В назначенный день все участники сделки встречаются с полным пакетом документов, договором и деньгами. Обычно сначала проверяется наличие денег у покупателя (происходит закладка в ячейку, подписание аккредитива или выбирается иной способ оплаты), потом подписывается договор.
В ходе этой встречи продавцу имеет смысл написать расписку о том, что деньги получены, но отдавать эту расписку сразу не надо! Просто это способ с пользой скоротать время, ожидая банковских служащих и доступ к деньгам. А вот после того как деньги и права собственности будут переданы, самое время передать расписку. В ней указывается ФИО продавца и отметка, что он получил определенную сумму за продажу определенного объекта, в конце отмечается, что претензий нет.
После этого проводится регистрация перехода права, для чего участники сделки едут в МФЦ (именно в то отделение, к которому относится покупаемый объект) самостоятельно или делегируют право подать документы по доверенности специально нанятым оформителям (либо нотариусу).
Передача объекта проводится с подписанием акта приема-передачи. В процессе дом еще раз досконально проверяется, начиная с работы коммуникаций и заканчивая отсутствием долгов по ЖКУ (если регистрация заняла много времени, то с момента подачи документов до момента приемки дома долги могли накопиться).
В акте для продавца самой важной является фраза, что объект принят и покупатель не имеет претензий. Желательно добавить, что все задолженности оплачены (это выгодно обеим сторонам).
После того как право перешло новому владельцу, продавцу нужно будет разбираться с налогами. Об этом — в самом конце нашей статьи.
III. Опасные моменты
Риск столкнуться с мошенничеством (да и просто с законными сложностями) существует не только у покупателей, но и у продавцов. Мы уже разбирали эту тему ранее.
Основные рекомендации, как не попасть в неприятную ситуацию:
1. Проверяйте риелторов своих покупателей (для этого достаточно обратиться в названное ими агентство).
2. Как правильно продать объект, если он был приобретен в браке, вы узнаете здесь.
3. Не отдавайте на руки потенциальным покупателям оригиналы документов.
4. Не продавайте дом по договору дарения, рассчитывая потом не платить налоги: учитывая, что по закону он подразумевает безвозмездную сделку, ваш «покупатель» получит повод вовсе не платить вам — объяснять, зачем вы даром отдали дом незнакомому человеку, придется в суде (и не факт, что успешно).
5. Не допускайте помарок и следите, чтобы договор не подменили (воспользовавшись помарками как поводом).
6. Если продаете дом покупателю с доверенностью (то есть он приобретает ваш объект для третьих лиц), проверьте выписанный ему документ в реестре.
7. Будьте осторожны при оформлении сделки с рассрочкой платежа: велик риск, что после перехода права собственности выплаты прекратятся. Дальше — только суд.
8. При передаче данных в Росреестр еще раз внимательно проверьте правильность данных: если есть ошибки, деньги вам не отдадут до исправления всех неточностей.
IV. Как платить налоги
После того как сделка заключена и продавец получил деньги, наступают так называемые налоговые последствия: государство расценивает сделку как получение прибыли и требует выплаты НДФЛ.
1. Когда налог уплачивать не надо
В определенных ситуациях платить налог не требуется.
Первый вариант — продажа объекта после определенного срока владения
Сейчас Налоговый кодекс устанавливает два срока минимального владения для безналоговой продажи — три и пять лет.
Правило трехлетнего срока действует в одном из перечисленных случаев
- Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года.
- Объект достался продавцу даром (в подарок, в наследство от члена семьи или близкого родственника, при приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением).
У наследника право собственности на наследство возникает со дня смерти наследодателя, а не с даты государственной регистрации этих прав (письма Минфина от 17 декабря 2019 года № 03-04-05/98689, от 18 июня 2019 года № 03-04-05/44444, от 24 мая 2019 года № 03-04-05/37838). Поэтому трехгодичный срок для освобождения от уплаты НДФЛ придется отсчитывать со дня смерти наследодателя.
Если же объект получен по наследству от умершего супруга и был приобретен в браке, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность (письма Минфина от 30 мая 2016 года № 03-04-05/30938, от 2 апреля 2013 года № 03-04-05/9-326).
- Объект является единственным жильем владельца. Но будет учитывается жилье в совместной собственности супругов: допустим, если дом оформлен на жену, а квартира — на мужа и оба объекта приобретены в браке, дом (или квартира) не будет считаться единственным жильем.
- Единственное жилье продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья.
Во всех остальных случаях надо дождаться пятилетнего срока владения.
Второй вариант — продажа недвижимости по цене, не превышающей стоимости приобретения
В этом случае налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой продавец когда-то купил недвижимость, и той, по которой продал. Таким образом, если продавец продал квартиру за ту же или меньшую сумму, то дохода не возникает — оплачивать ничего не нужно.
Но этот вариант осложнен одним условием: документы, подтверждающие расходы на приобретение, должны быть на руках у продавца. Если их нет, эта методика (она называется «доход минус расход») при определении налогооблагаемой базы по НДФЛ неприменима.
Третий вариант — сумма продажи менее 1 млн рублей
Налоговое законодательство позволяет налогоплательщику раз в год воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн рублей и «уменьшить» доход, полученный при продаже. Этот вариант подойдет не всем — цены на недвижимость обычно выше.
резюме
Перед тем как выставить дом (или участок) на продажу, определите срок владения или проверьте, есть ли документы, подтверждающие ваши расходы на покупку этого объекта (они должны быть выше или соответствовать полученному доходу от продажи, которая определяется в соответствии с договором купли-продажи).
Если срок владения объектом превышает минимальные (три или пять лет), подавать декларацию в налоговую инспекцию и платить налоги не требуется.
У продавца есть документы, подтверждающие расход на приобретение, и они перекрывают доход? До 30 апреля следующего года надо подать в районное отделение налоговой инспекции декларацию 3-НДФЛ и пакет документов, подтверждающих расходы на приобретение. Платить налог не нужно.
2. Когда требуется уплатить налог
Если ваша сделка не подходит под перечисленные в предыдущем разделе критерии, то налог уплатить все же придется. Как это делается?
Необходимо определить налоговую базу и заполнить декларацию по НДФЛ.
Проверяем, есть ли документы, подтверждающие расход на приобретение. В декларации отражаем доход, полученный от сделки, и документально подтвержденные расходы. Разница между этими показателями и будет базой для уплаты 13% НДФЛ.
Если документов, подтверждающих расход, нет, то можно воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн рублей. Тогда в декларации отражаем доход, полученный от сделки, и вычет. Разница между этими показателями и будет базой для уплаты 13% НДФЛ.
Налоги на продажу жилой недвижимости: кто должен их платить и как их уменьшить
Часто бывает, что в одном и том же календарном году (с 1 января по 31 декабря) продается один объект недвижимости, а следом покупается другой. В этом случае допустимо применить два вычета. Проще говоря, при продаже вы получаете имущественный вычет на 1 млн рублей, а при покупке — имущественный вычет на 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в одном году, они учитываются в одной декларации 3-НДФЛ.
До 30 апреля следующего за сделкой года необходимо передать в налоговую инспекцию по месту жительства заполненную декларацию 3-НДФЛ и пакет сопутствующих документов (если есть подтверждающие расход).
До 15 июля того же года, когда была подана декларация, нужно оплатить сумму налога, отраженную в этой декларации.
3. Дом/участок проданы дешевле кадастровой стоимости
Есть специальное правило определения дохода от продажи недвижимости, приобретенной после 2016 года, для расчета налога. Если сумма дохода от продажи меньше, чем кадастровая стоимость квартиры, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи равен кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Помните, что понижающий коэффициент может быть уменьшен региональным законом — проверьте этот момент.
При определении налогооблагаемого дохода учитывается кадастровая стоимость недвижимости, внесенная в ЕГРН, — ее применяют с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на проданный объект. А если объект недвижимости образован в течение года, учитывается его кадастровая стоимость на дату его постановки на кадастровый учет. Если кадастровая стоимость в ЕГРН отсутствует, правило не применяется.
Таким образом, необходимо заранее выяснить, зафиксирована ли в ЕГРН кадастровая стоимость. Если да, то надо проверить, больше или меньше стоимость продажи, чем кадастровая стоимость, помноженная на коэффициент 0,7.
Расчет дохода от продажи в этом случае отражается в расчете к приложению 1 к декларации 3-НДФЛ и вместе с ней представляется в налоговый орган.
Готовы к продаже? А мы готовы помочь! Разместите объявление на Циан. Это бесплатно!
Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Александра Земченкова, ведущего юриста практики «Налоговые споры» юридической компании «Лемчик, Крупский и Партнеры»; руководителя агентства безопасной недвижимости «Вишня» Сергея Вишнякова; эксперта «Миэль» Татьяну Ананьеву.
Для быстрой продажи загородного дома по рыночной цене нужно, чтобы все документы были полностью готовы, долги уплачены, а все лишнее с участка убрано
Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной
Продажа загородного дома — процесс сложный и трудоемкий. От правильности действий продавца во многом зависит, придется ли ждать сделки месяцами или же собственность быстро найдет покупателя. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно подготовиться к продаже загородного дома.
Эксперты в статье
- Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
- Ольга Фрик, нотариус, член Комиссии Федеральной нотариальной палаты по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями
Как подготовиться к быстрой продаже
Шаг 1 — подготовить пакет документов. Не нужно рассчитывать, что «само найдется», наоборот — в этом деле важна каждая бумажка. Отсутствие какого-либо документа может затормозить и даже сорвать сделку.
«Главное — это документы, которые подтверждают ваше право собственности на продаваемый объект. До 2016 года выдавалось Свидетельство о государственной регистрации права. Можно получить выписку из ЕГРН, там содержится вся информация о продаваемом объекте», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Важный момент — если продавец женат/замужем, а продаваемый объект приобретался в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие на сделку от второго супруга. Также нужны справки о том, что продавец не имеет долгов по коммунальным услугам и по взносам перед управляющей компанией поселка или перед правлением СНТ.
Шаг 2 — если участок не размежеван, следует провести межевание. Для этого надо обратиться к специализированному кадастровому инженеру. Ведь главная цель продавца — представить покупателю чистый объект без проблем и дополнительных затрат.
Какие документы нужно подготовить:
- паспорт продавца;
- свидетельство о регистрации или расторжении брака;
- нотариально заверенное согласие супруга на сделку или копия брачного договора;
- документы, подтверждающие право собственности (например, договор дарения или свидетельство о праве на наследство и др.);
- справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и подтверждение уплаты членских взносов в садовом товариществе;
- справку об отсутствии зарегистрированных в доме, если дом находится на землях населенных пунктов и/или имеет статус жилого;
- документы, подтверждающие проведение межевания и определяющие границы участка. Процедура межевания долгая, поэтому заняться этим лучше за несколько месяцев до выставления дома на продажу.
Ольга Фрик, нотариус:
— Продавец загородной недвижимости должен подготовить документы не только на загородный дом, но и на земельный участок, на котором он расположен, поскольку в соответствии с законом здания, строения или сооружения не могут быть отчуждены без земельного участка. Кроме того, если продавец недвижимости состоит в браке или состоял на момент приобретения недвижимости, то потребуется также оформить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на сделку. Брачный договор или соглашение о разделе имущества, которыми изменен режим совместной собственности супругов, отменяет эту обязанность.
Шаг 3 — надо навести порядок на участке и в доме, выкинуть старые и ненужные вещи, скосить траву, разобрать завалы на участке. Покупатель должен увидеть максимально готовый к сделке объект.
«Если мы говорим о доме не под снос, в жилом состоянии, то цель подготовительных мероприятий та же — чистота, порядок, доступность для осмотра. Можно провести мелкий ремонт, обязательно разобрать все вещи и убрать лишнее. Перед просмотрами желательно убирать личные вещи, чтобы у покупателя не складывалось впечатление, что он вторгся в чужую собственность», — говорит Юлия Дымова.
Шаг 4 — определить рыночную цену. Даже в одном поселке могут быть совершенно разные цены предложения. Поэтому необходимо посмотреть цены на интернет-площадках, опросить продавцов, проживающих рядом, важно учитывать нюансы каждого продаваемого объекта. Например, дом площадью 250 кв. м из кирпича на участке 25 соток у леса будет стоить существенно дороже, чем каркасный дом площадью 70 кв. м у дороги и на участке в восемь соток.
С потенциальными покупателями продавец должен вести себя доброжелательно и отвечать на все вопросы
(Фото: pexels.com)
Шаг 5 — сделать фотографии дома. Они должны быть информативными и достоверными. В кадре не должно быть лишних людей и личных вещей. Лишними в кадре будут мусор или грязная посуда. У потенциального покупателя также не должно возникать ощущения, что снимки сделаны специально в потемках, чтобы скрыть какие-то изъяны.
Шаг 6 — выложить объявление о продаже на популярных интернет-площадках. Если цена лота адекватная, то начнутся звонки от потенциальных покупателей. Эксперты предупреждают, что надо быть готовым к тому, что далеко не все звонки будут по делу. Важно уметь отфильтровывать ненужные звонки, не раздражаться при общении с потенциальными покупателями и готовиться отвечать на самые разные вопросы.
Как правильно провести показ
Показ дома — один из самых важных этапов подготовки продажи. Не следует затягивать переговоры, лучше, если потенциальный покупатель как можно скорее посмотрит дом. При личной встрече рекомендуется быть спокойным, доброжелательным, но не говорить без остановки. Вряд ли покупателя, который приехал осматривать дом, интересуют история семьи продавца и другая лишняя для него информация. Надо соблюдать обычный этикет, не стоит оказывать излишнее давление или пытаться скрыть недостатки. Главная задача продавца — показать себя честным человеком, с которым можно иметь дело, рекомендуют риелторы.
Шаг 7 — получить аванс после того, как покупатель и продавец договорились о купле-продаже. В авансовом соглашении обычно указывают стороны сделки, полную стоимость объекта, размер аванса и другие параметры.
Шаг 8 — подписание сторонами договора купли-продажи, регистрация сделки и получение денег.
Как оформить сделку
Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.
«Нотариальная форма будет очень кстати, если продавец и покупатель загородной недвижимости находятся в момент сделки в разных городах и не хотят или не могут тратить время или нести дополнительные расходы для встречи в одном месте. Сегодня нотариусы оформляют сделки дистанционно, когда каждая из сторон договора идет в удобную для себя нотариальную контору, а выбранные ими нотариусы уже связываются между собой электронно», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Все документы на дом и участок должны быть в полном порядке
(Фото: Klaus Ohlenschlдger/DPA/TASS)
Как вести расчеты
Главный риск в сделке купли-продажи загородной недвижимости для продавца — это этап расчета. Если стороны заключают договор в простой письменной форме и принимают на себя ответственность за время и порядок проведения расчетов, то возможны самые разные последствия — от перечисления неполной суммы до отказа покупателя платить вовсе. Могут возникнуть сложности в случае приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Именно поэтому продавцу важно обратить внимание на пункт договора, касающегося момента передачи денег, рекомендует нотариус.
По словам Ольги Фрик, при оформлении нотариально удостоверенной сделки вся ответственность за сделку ложится на плечи нотариуса. Деньги за недвижимость поступают на публичный депозитный счет нотариуса, который переводит средства на счет продавца сразу после прохождения процедуры регистрации права собственности в Росреестре. Если сделка по какой-то причине сорвется, то деньги будут возвращены покупателю.
«Удобно использовать депозитный счет и при покупке недвижимости с рассрочкой платежа, когда покупатель не может сразу внести полную сумму за дом. Стороны заключают договор, определяют срок внесения платежей, и только после поступления последнего платежа на свой счет нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. Когда переход права собственности будет зарегистрирован, нотариус переведет всю сумму на счет продавца», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Содержание
- Необходимые документы для продажи дачи
- Список документов, необходимых для продажи дачного участка
- Оформление продажи дачи: шаг за шагом
- Подготовка документов и согласование сделки
- Правовые моменты продажи дачи
- Важные аспекты сделки и ответы на часто задаваемые вопросы
Дачи являются незаменимым местом для любителей садоводства и отдыха на природе. Однако, если вы решили продать свой участок, вам необходимо знать все нюансы этой процедуры. В данной статье мы расскажем, как продать дачу и какие документы для этого нужны.
Во-первых, необходимо определиться с типом вашего участка — это может быть садоводческое товарищество (СНТ) или же частный участок. В зависимости от этого будут отличаться права собственника и порядок его оформления.
Для продажи дачи нужно составить договор купли-продажи. Чтобы этот документ был законным и действительным, необходимо иметь некоторые документы по вашему участку — это кадастровый паспорт, свидетельство о государственной регистрации права собственности, справку из налоговой и другие.
Также, не стоит забывать о некоторых особенностях продажи дачного участка: некоторые СНТ могут иметь свои правила и требования к продаже дач, а также могут потребоваться специальные документы, например, садовая книжка.
В самом конце процедуры продажи очень важно провести правильное оформление документов и заключить сделку в соответствии со всеми законодательными моментами. Правильно продать дачу — значит избежать многих проблем и законы на своей стороне.
Необходимые документы для продажи дачи
Продажа дачного участка – процесс, требующий знания нюансов и особенностей сделки. Чтобы продать участок, нужно иметь определенный пакет документов, оформить купли-продажи и получить юридическую справку. Какие документы нужны для продажи дачи в садовом товариществе?
- Свидетельство на земельный участок;
- Документы, подтверждающие право собственности на дачный участок;
- Справки о не задолженности по уплате налогов и коммунальных платежей;
- Документы, подтверждающие членство в СНТ (садоводческом товариществе);
- Договор купли-продажи или свидетельство о праве собственности на дачу;
Оформление документов при продаже дачи имеет свои особенности и снт могут устанавливать свои требования. В некоторых случаях, перед продажей дачного участка, нужно произвести согласование с владельцами соседних участков. Лишь после получения документов и согласования с садовым товариществом можно продавать участок и осуществлять сделку.
| Документы для продажи дачи: | Какие нужны? |
|---|---|
| Свидетельство на земельный участок | Для подтверждения права собственности на участок |
| Документы, подтверждающие право собственности на дачный участок | Как правило, это выписка из ЕГРН |
| Справки о не задолженности по уплате налогов и коммунальных платежей | Необходимы для подтверждения отсутствия долгов перед государством |
| Документы, подтверждающие членство в СНТ (садоводческом товариществе) | Могут быть связаны с внутренними правилами и требованиями садового товарищества |
| Договор купли-продажи или свидетельство о праве собственности на дачу | Нужны для заключения правовой сделки и передачи права собственности на участок |
Список документов, необходимых для продажи дачного участка
Для продажи участка в СНТ или на дачном поселке нужно оформить целый ряд документов, которые подтвердят право собственности на участок и помогут избежать юридических нюансов в будущем.
Какие именно документы нужны при покупке или продаже участка по садовой книжке? Вот список основных документов:
- Свидетельство о праве собственности – главный документ, который подтверждает, что участок принадлежит продавцу. Его необходимо получить в органах регистрации прав на недвижимое имущество.
- Договор купли-продажи – документ, который заключает сделку между продавцом и покупателем. В нем указывается стоимость участка и условия продажи.
- Паспорт садоводческого товарищества – документ, выданный СНТ или ДНТ, который подтверждает, что участок продавца находится на территории садоводческого товарищества.
- Свидетельство о постановке на налоговый учет – документ, который подтверждает, что продавец уплачивал налоги на свой участок в соответствии с законодательством.
Оформление документов при продаже участка в садоводстве имеет свои особенности, и важно учитывать все нюансы. В результате правильного оформления документов по садовой книжке можно продать участок без проблем и в будущем избежать правовых неприятностей.
Оформление продажи дачи: шаг за шагом
В садоводстве покупка и продажа да́чных участков – обычное явление. Но какие документы нужны для оформления купли-продажи и продажи участка? Какие особенности оформления сделки? Нюансы оформления продажи участка в садовой кооперации или в СНТ могут отличаться, поэтому важно заранее разобраться в документации, которая понадобится для оформления сделки.
Для продажи участка необходимы следующие документы: свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок, технический паспорт, паспорт собственника участка, акт приёма-передачи, документы о расчёте и уплате налога на прибыль, а также договор купли-продажи.
Чтобы списать участок из садовой книжки, необходимо заранее зарегистрироваться в компетентных органах: соответствующей государственной регистрационной камере или учреждении МФЦ. После этого, вы можете оформить сделку по переходу права собственности на участок.
Если участок находится в СНТ, то для получения свидетельства о регистрации права на землю следует обратиться на почту для получения действующего технического паспорта на земельный участок.
Однако, кроме списка обязательных документов, могут возникнуть некоторые нюансы при оформлении продажи. Важно соблюдать все процедуры и правила на этапах покупки и продажи, чтобы не нарушить законодательство.
Таким образом, при продаже дачного участка необходимо знать все правовые нюансы и следовать рекомендациям специалистов. Собирая все необходимые документы для продажи участка, можно без проблем продать свой участок и получить заслуженное вознаграждение.
Подготовка документов и согласование сделки
При продаже дачного участка есть множество нюансов в оформлении документов, которые нужно учесть. Во-первых, для купли-продажи нужны различные документы, включая свидетельство о праве собственности на участок и документы, подтверждающие наличие в СНТ/садовом товариществе.
Если покупатель уже купил другой дачный участок, то для оформления сделки нужно посетить нотариуса. В некоторых случаях также могут потребоваться документы, подтверждающие согласие соседей на продажу участка.
Особенности оформления документов для продажи дачи также отличаются от документов для продажи обычной недвижимости. На участке могут находиться садоводы или иметься отдельный сарай, поэтому нужно быть внимательным и уточнять все детали перед оформлением документов.
Чтобы продать дачный участок, его нужно также снять с кадастровой книжки. Можно это сделать самостоятельно или с помощью специалистов. После снятия участка с кадастровой книжки можно оформлять сделку.
- Для продажи дачи в СНТ/садовом товариществе нужно получить согласие от организации.
- При покупке дачи в СНТ/садовом товариществе нужно заполнить заявительный лист и дать согласие на участие в организации.
- Стоит учитывать, что на покупку дачного участка существуют определенные ограничения и оговорки в законодательстве РФ.
Правовые моменты продажи дачи
Для продажи дачи на садовом участке необходимо знать особенности оформления документов. После покупки участка в СНТ, садовод должен зарегистрироваться в установленном порядке. При продаже участка необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности на него.
Какие документы нужны для продажи дачного участка? Для оформления купли-продажи в садовом товариществе нужно предоставить свидетельство о праве собственности на участок, согласие супруга на продажу, если участок приобретался брачным договором, а также предоставить договор о покупке-продаже и акт приема-передачи.
Сделки по продаже дачного участка обычно заверяются нотариусом. Он проверяет документы на правильность заполнения, а также подписывает договор. Он также советует проверить, были ли предыдущие сделки с участием данного участка.
В садоводстве есть несколько особенностей, которые нужно учесть при продаже участка. Например, если участок был передан в аренду, то его продажа возможна только с согласия арендатора. Также стоит помнить, что при продаже участка с номером, отличным от номера государственной кадастровой книги, продавец должен самостоятельно зарегистрировать новый номер в Росреестре.
Важные аспекты сделки и ответы на часто задаваемые вопросы
Какие документы нужны для оформления купли-продажи дачного участка? Все документы, подтверждающие право собственности на участок и наличие разрешения на садоводство. Если участок находится в СНТ, то также нужны документы, подтверждающие владение участком и членство в СНТ, а также правила СНТ.
Какие особенности сделки покупки дачи на садоводстве? Важно знать нюансы правового регулирования садоводства, какие разрешения и документы нужны для становления членом СНТ, какие ограничения и требования существуют в СНТ.
Можно ли продать садовый участок без книжки? Нет. В соответствии со статьей 22 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных личных подсобных хозяйствах» книжка является обязательным документом и должна находиться у владельца до момента продажи участка.
Какие документы нужны для продажи дачи? Для продажи дачи нужны все документы, подтверждающие собственность на участок и наличие разрешения на садоводство, а также правила СНТ. Кроме того, необходим договор купли-продажи, подписанный продавцом и покупателем.